by Lux Nekretnine 
Kupovina stana iz fonda starogradnje u Beogradu predstavlja veliku životnu prekretnicu, ali sa sobom nosi i jasne finansijske i zakonske obaveze. Jedan od najznačajnijih sporednih troškova na koji svaki kupac mora računati jeste porez na nekretnine starogradnja, tačnije porez na prenos apsolutnih prava. Iako na prvi pogled administrativni procesi deluju komplikovano, razumevanje poreskih propisa može vam uštedeti značajnu sumu novca i poštedeti vas neprijatnih iznenađenja.
U ovom detaljnom vodiču saznajte kolika je zakonska stopa, kako se utvrđuje poreska osnovica, kako ostvariti oslobođenje od poreza za prvi stan i šta je tačno vaša dužnost nakon overe kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika.
Šta je porez na prenos apsolutnih prava kod starogradnje?
Porez na prenos apsolutnih prava je javni prihod koji se plaća prilikom prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu. Kada je u pitanju promet nekretnina u Beogradu, osnovna podela u poreskom tretmanu zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili starogradnju.
Kod novogradnje, investitor koji je u sistemu PDV-a obračunava porez na dodatu vrednost (10%). Nasuprot tome, kada kupujete stan koji je već bio u prometu (starogradnja), promet nepokretnosti podleže porezu na prenos apsolutnih prava prema Zakonu o porezima na imovinu Republike Srbije.
Uporedni pregled: Starogradnja naspram Novogradnje
| Parametar | Starogradnja | Novogradnja |
|---|---|---|
| Vrsta poreza | Porez na prenos apsolutnih prava | PDV (Porez na dodatu vrednost) |
| Zakonska stopa | 2,5% od poreske osnovice | 10% (uračunato u oglašenu cenu) |
| Zakonski poreski obveznik | Prodavac (u praksi plaća kupac) | Investitor / Prodavac u PDV sistemu |
| Poreska olakšica | Oslobođenje od plaćanja poreza | Refundacija (povrat) plaćenog PDV-a |
| Maksimalna površina za olakšicu | 40 m² kupac + 15 m² po članu | 40 m² kupac + 15 m² po članu |
Kolika je visina poreza i kako se utvrđuje osnovica?
Zakonska stopa poreza na prenos apsolutnih prava u Republici Srbiji iznosi 2,5%. Ova stopa je fiksna i primenjuje se na utvrđenu poresku osnovicu.
Osnovica za obračun ovog poreza predstavlja ugovorena cena nekretnine u momentu njenog prenosa, pod uslovom da ta cena nije niža od tržišne vrednosti koju utvrđuje nadležna poreska administracija.
Ugovorena cena naspram procene Poreske uprave
Česta dilema kupaca jeste situacija u kojoj se ugovorena cena razlikuje od procene poreznika. Poreska uprava procena vrednosti stana vrši se na osnovu internih parametara i prosečnih realizovanih cena nepokretnosti na konkretnoj mikrolokaciji (opština, zona, starost zgrade, spratnost).
Ukoliko Poreska uprava oceni da je cena navedena u ugovoru realna i u skladu sa tržištem, prihvatiće ugovorenu kupoprodajnu cenu kao osnovicu. Međutim, ako nadležni inspektor proceni da je navedena cena niža od tržišne na toj opštini (npr. prijavljeno 1.500 €/m² na Vračaru gde je prosek 2.800 €/m²), Poreska uprava ima zakonsko pravo da sama utvrdi tržišnu vrednost i donese rešenje na veći iznos osnovice.
Realan primer obračuna poreza za stan u Beogradu
Uzmimo za primer dvosoban stan od 55 m² na Zvezdari kupljen po ceni od 2.200 € po kvadratu:
- Ukupna ugovorena vrednost stana: 55 m² × 2.200 € = 121.000 €
- Poreska osnovica (u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS, npr. 117 RSD): ~ 14.157.000 RSD
- Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%): 121.000 € × 0,025 = 3.025 € (oko 353.925 RSD)
Ukoliko kupac ima pravo na oslobođenje za prvi stan (npr. samac, do 40 m²), porez se ne plaća na 40 m², već samo na preostalih 15 m² razlike, što dramatično smanjuje konačni iznos.
Ko je zakonski obveznik plaćanja poreza: Kupac ili prodavac?
Jedno od najčešćih pitanja jeste: ko plaća porez na promet nekretnina? Prema članu 25. Zakona o porezima na imovinu, zakonski poreski obveznik je isključivo prodavac nekretnine, jer on prenosi pravo svojine i ostvaruje prihod.
Međutim, dugogodišnja i opšteprihvaćena praksa na tržištu nekretnina u Srbiji nalaže da kupoprodajnim ugovorom ovu obavezu na sebe preuzima kupac. Javni beležnik u sam ugovor unosi odredbu prema kojoj se kupac obavezuje da u ime i za račun prodavca izmiri porez na prenos apsolutnih prava.
Važno je istaći: Iako je ugovorom definisano da kupac plaća porez, Poreska uprava rešenje i dalje adresira na ime prodavca. Poreska uprava priznaje prodavca kao primarnog dužnika, dok kupac ima status jemca-platca. Ukoliko porez ne bude plaćen, Poreska uprava po zakonu ima pravo prinudne naplate od prodavca, koji zatim sudskim putem može regresirati taj iznos od kupca.
Pravo na poresko oslobođenje pri kupovini prvog stana
Država Srbija omogućava značajnu olakšicu kroz oslobođenje od poreza za prvi stan za državljane koji rešavaju svoje stambeno pitanje kupovinom nepokretnosti u starogradnji.
Pravo na oslobođenje podrazumeva:
Do 40 m² površine stana za samog kupca prvog stana.
Dodatnih 15 m² za svakog člana njegovog porodičnog domaćinstva koji takođe ne poseduje nekretninu.
Primer: Tročlana porodica (roditelji i dete) koja kupuje stan od 70 m² u starogradnji ostvaruje pravo na potpuno oslobođenje poreza (40 m² + 15 m² + 15 m² = 70 m²), čime štedi 100% iznosa poreza.
Koji uslovi moraju biti ispunjeni za oslobođenje?
Da biste ostvarili ovu povlasticu, neophodno je ispuniti sledeće zakonske kumulativne uslove:
- Kupac mora biti punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Republici Srbiji.
- Kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora nije imao u svojini ili susvojini nepokretnost na teritoriji Srbije.
- Članovi porodičnog domaćinstva za koje se traži dodatnih 15 m² takođe nisu posedovali nekretninu od 1. jula 2006. godine i imaju prijavljeno prebivalište na istoj adresi kao kupac u momentu zaključenja ugovora.
Napomena: Ako član porodice jednom iskoristi pravo na olakšicu od 15 m², gubi pravo da u budućnosti bude oslobođen poreza kao kupac svog prvog stana.
Spisak dokumentacije za oslobođenje od poreza
Kako bi poreski referent odobrio oslobođenje, neophodno je pripremiti sledeću dokumentaciju:
- Popunjen i potpisan obrazac PPI-4 (Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava).
- Popunjen i overen Obrazac IKPS-PPAP (Izjava kupca stana da kupuje prvi stan za sebe i članove porodičnog domaćinstva).
- Fotokopija ili očitana lična karta kupca i članova domaćinstva.
- Izvod iz matične knjige rođenih za kupca (i decu, ukoliko su članovi domaćinstva).
- Izvod iz matične knjige venčanih (ukoliko se olakšica traži i za supružnika).
- Uverenje o državljanstvu kupca (ne starije od 6 meseci).
- Uverenje o kretanju prebivališta (izdaje MUP) od 1. jula 2006. godine do danas.
- Uverenje lokalne poreske administracije da se kupac i članovi domaćinstva ne duže porezom na imovinu (izdaje se prema mestima prethodnih prebivališta od 2006. godine).
- Overen kupoprodajni ugovor sa javnobeležničkom klauzulom (solemnizacija).
Procedura prijave poreza i uloga javnog beležnika (notara)
Od uvođenja reformisanog sistema e-Šaltera, javni beležnici po službenoj dužnosti šalju overeni kupoprodajni ugovor Republičkom geodetskom zavodu (katastru) i nadležnoj filijali Poreske uprave. Na taj način, postupak prijave poreza se pokreće automatski u digitalnom formatu.
Šta kupac mora sam da uradi?
Iako notar dostavlja ugovor, sistem ne podrazumeva automatsko oslobođenje. Ukoliko kupac ispunjava uslove za poresko oslobođenje za prvi stan, on mora samostalno ili preko opunomoćenika podneti zahtev za oslobođenje nadležnoj filijali Poreske uprave prema lokaciji nepokretnosti. Uz zahtev se prilaže navedena dokumentacija i obrazac PPI-4.
Savetujemo da se ova dokumentacija preda Poreskoj upravi u što kraćem roku nakon overe ugovora kod notara (idealno u roku od 15 do 30 dana), kako poreznici ne bi doneli redovno rešenje o zaduženju u punom iznosu bez uračunatih olakšica.
Rokovi za donošenje rešenja i plaćanje poreza
Nakon što Poreska uprava obradi predmet i izvrši uvid u dokumentaciju, donosi se Rešenje o utvrđivanju poreza na prenos apsolutnih prava. Vreme donošenja rešenja u beogradskim opštinama varira od 30 dana do nekoliko meseci, u zavisnosti od opterećenosti filijale (npr. Novi Beograd i Palilula često imaju duže rokove obrade u odnosu na manje opštine).
Zakonski rok za plaćanje poreza na prenos iznosi tačno 15 dana od dana prijema poreskog rešenja.
Ukoliko se porez ne plati u zakonskom roku od 15 dana, počinje da teče zatezna kamata propisana zakonom, a neplaćeni porez može blokirati i konačan upis prava svojine bez tereta u katastru nepokretnosti ukoliko je to ugovorom bilo definisano kao uslov.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Koliki procenat iznosi porez na prenos apsolutnih prava za starogradnju?
Porez iznosi tačno 2,5% od poreske osnovice koju utvrđuje Poreska uprava (tržišna vrednost stana ili ugovorena cena ukoliko je jednaka ili viša od tržišne).
Ko po zakonu plaća porez na prenos, a šta se ugovara u praksi?
Zakonski poreski obveznik je prodavac nekretnine. Međutim, ugovorom o kupoprodaji se redovno ugovara da ovaj trošak u celosti preuzima kupac.
Da li kupac prvog stana u starogradnji ima pravo na oslobođenje od poreza?
Da. Kupac koji od 1. jula 2006. godine nije posedovao nekretninu ima pravo na poresko oslobođenje za površinu do 40 m², plus po 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji takođe nije posedovao nekretninu.
Koji je rok za podnošenje poreske prijave i donošenje rešenja?
Javni beležnik šalje ugovor Poreskoj upravi odmah po overi. Kupac koji traži oslobođenje treba da dostavi dokumentaciju u roku od 30 dana. Nakon uručenja donetog rešenja, zakonski rok za plaćanje je 15 dana.
Zaključak: Kako bezbedno proći kroz poreski proces?
Kupovina starogradnje u Beogradu pruža odlične mogućnosti za pronalazak doma na atraktivnim, infrastrukturno razvijenim lokacijama. Ipak, porez na prenos apsolutnih prava je finansijska stavka koju morate precizno ukalkulisati u budžet od samog početka. Pripremite potrebna uverenja na vreme, pažljivo proverite status članova domaćinstva i osigurajte da dokumentacija za poresko oslobođenje bude uredno predata nadležnoj filijali Poreske uprave. Pravovremena priprema štedi novac, skraćuje vreme čekanja na uknjižbu i pruža potpunu pravnu sigurnost u vašem novom domu.
